Кредитование: ипотека, автокредит, потребительский кредит…

Доступность жилья должна определяться динамикой рыночных цен на недвижимость, а не достигаться с помощью понижения ставок по ипотечным кредитам.

Кризис в США вышел на поверхность с заявления Национальной Ипотечной Банковской Ассоциации США, что не все благополучно. Количество ненадежных заемщиков приблизилось к критической массе - 40%. Вся политика государства была направлена на повышение доступности жилья, предоставление льгот банкам, приводящих к снижению процентных ставок. Для того чтобы увеличить объем ипотечного кредитования снизили требования по андеррайтингу. Появились ипотечные продукты без уплаты первоначального взноса, или такие, когда в течение нескольких лет можно было платить очень маленькие суммы - а основные платежи приходились на конец кредитного срока. Создалась «завлекаловка» для малоимущих слоев населения, которых любой ценой втягивали в ипотеку. Когда цены на жилье пошли вниз, эти люди просто перестали платить за кредит.

Нельзя искусственно повышать доступность ипотеки за счет нарушения правил игры на рынке.

За счет строгого зарегулирования правил игры на ипотечном рынке произошло снижение ответственности инвесторов. Основная ответственность ложилась на рейтинговое агентство, поскольку по правилам нельзя вкладывать деньги без одобрения рейтингового агентства. Но эти агентства - коммерческие структуры, и им выгодно показывать высокие рейтинги. Получив некую монополию на рынке, они начали, по сути, искажать и скрывать информацию.

Второй урок американского кризиса заключается в том, что нужно повысить ответственность инвесторов за свою профессиональную деятельность. Для непрофессиональных инвесторов (простых граждан, которым нужно куда-то вкладывать деньги) необходимо максимально ужесточить правила игры, а для профессиональных наоборот - нужна максимальная либерализация. Вся ответственность за принятие решения должна лежать на них. А поскольку по российским законам в уставах компаний прописана ответственность руководства фирмы за все последствия ее деятельности, то нужно, чтобы эта статья реально, а не на бумаге, начинала работать. Это должно быть прописано законодательно - что все решения принимает только сам инвестор, а страховые компании, рейтинговые агентства - только инструменты помощи.

Еще сравнительно недавно западные инвесторы с охотой вкладывали деньги в российский рынок. Доходы по ипотечным ценным бумагам были достаточно высокими, рынок бурно развивался и по сравнению с западными рынками, Россия выглядела гораздо более привлекательно. В 2005-2006 годах было проведено 18 сделок по секьюритизации, из них 8 по ипотечной секьюритизации, т.е. по рефинансированию портфелей ипотечных кредитов. Сейчас ситуация кардинально меняется. В условиях, когда правительство неоднократно подтверждало курс на снижение процентов по ипотечным кредитам, банки были вынуждены, чтобы оставаться конкурентоспособными, включаться в гонку за меньшими процентами. Мы дошли до такого состояния, что наш рынок стал непривлекательным для западных инвесторов. И поэтому в этом году все сделки по секьюритизации приостановились. Видя негативную тенденцию, западные инвесторы прямо говорят: сегодня нет никакого смысла в вас вкладывать. Высокие риски, развивающийся рынок и низкая доходность никому не интересны. Если эта тенденция сохранится, то мы обречены на то, чтобы отделить свой финансовый рынок от всего международного финансового рынка.

На доступность жилья влияют не высокие процентные ставки, жилье недоступно населению из-за высокой цены квадратного метра.

В США существует целый комплекс программ социальной доступной ипотеки. Они ориентированы на то, чтобы застройщик снижал цены на жилье именно в том сегменте, который ориентирован на граждан, не имеющих средств самостоятельно приобрести жилье. На это направлен целый ряд мер. Застройщики получают дешевые или бесплатные кредиты, готовые инженерные сети, налоговые льготы. Если и после этого построенное жилье не становится доступным, то используется система адресных целевых субсидий на приобретение жилья.

Урок следующий: обязательно должна быть социальная поддержка малоимущих, но этот сегмент не должен портить нормальные рыночные отношения. Регулировать цены на жилье и процентные ставки - нельзя, нужно искать другие механизмы, которые работают при рыночной экономике.

Интересно, что все американские программы работают по принципу «от граждан - к государству», а не наоборот. То есть выявляются беднейшие слои населения и под них разрабатываются программы. Критерий один - бедность населения и проблемы конкретных людей.

Например, в России определяется минимальный прожиточный минимум и все, кто живут выше, автоматически не попадают в категорию малоимущих. В США за основу взят средний доход в конкретном регионе. Все, кто получают меньше, имеют льготы и субсидии.

Сегодня в России нет министерства или органа, который управляет жильем. Раньше существовал Госстрой России - организация, рассчитанная на регулирование строительной деятельности. Но жилье - это целевой продукт, и строительство должно подчиняться законам, по которым реализуется этот продукт. В США есть министерство жилья, в котором работает 18 000 человек, из них 3500 - региональные представители. Эти люди «мониторят» все, что происходит на рынке, и все решения принимаются на основе их анализа и рекомендаций.

Есть еще один способ повышения доступности ипотечного кредита. Это так называемое ипотечное страхование, но несколько отличное от того, что существует в России сегодня. Когда заемщик не может сразу заплатить первоначальный взнос в размере, скажем, 30%, он платит 10%, а 20% кредита страхуется. Это сложная система, которая направлена на то, чтобы застраховать риски заемщика совершить дефолт. То есть если что-то произойдет, то страховая компания сразу вернет деньги. В результате банк рассматривает такого заемщика так, как будто он внес первоначальный взнос 30%, а не 10%. Аналогичного механизма в России пока нет. В Америке есть структура, которая подчиняется министерству жилья - федеральная жилищная администрация. Она осуществляет страховки для тех категорий граждан, которые не могут внести тридцатипроцентный первоначальный взнос.